Är boendeinflytande ett lyft för hyresrätten?

[070412] Den egna bostaden är för de allra flesta ett hem som förknippas med det mest intima i tillva-ron. Lägenheten är därför också något som i hög grad engagerar i stort sett alla hyresgäster. Att kunna forma denna plats efter egna behov och personliga önskemål upplevs nästan alltid som mycket angeläget. Samtliga hyresgäster kan därför förväntas vara aktivt intresserade av ett långt utvecklat inflytande över lägenhetens utformning och underhåll.

Samtidigt går det inte att bortse ifrån att frånvaron av enskilt ägande har betydelse. Förslitning och misskötsel har visat sig vara vanligare i boendeformer där innehavaren inte har ägaransvar. Stundom tas det som intäkt för att ägaransvaret i hyresrätten också skall motsvaras av enväldig beslutanderätt. Frågan är dock om inte just denna omständighet snarare är det starkaste argument för verkligt medbestämmande för hyresgäster.

Allmänna anordningar i boendet ligger för de flesta hyresgäster inte på samma angelägenhets- och ansvarsnivå som den egna lägenheten. Initiativ till hyresgästinflytande över gemensamma angelägenheter kantas därför inte sällan av besvikelser över att antalet deltagare och aktiva är otillräckligt. Oftast torde det dock bero mer på orealistiska förväntningar än den faktiska verksamheten. Gemensamma aktiviteter i boendet samlar ytterst sällan massor av människor. Erfarenheter och undersökningar visar att kanske uppemot hälften av hyresgäster inte är intresserade att engagera sig i kollektiva arrangemang i boendet. Ungefär lika många uttrycker en potentiell vilja att delta i någon form. Omkring två av tio kan tänka sig att medverka kontinuerligt i någon verksamhet. I realiteten visar det sig att en av tio tar sig den möjligheten under vissa förutsättningar: Det krävs att några andra också engagerar sig; det måste finnas en reell möjlighet att påverka och uträtta det man föresatt sig; och den egna insatsen behöver upplevas som meningsfull.

I början av 1990-talet utformades gemensamma riktlinjer för hyresgästers lokal inflytande inom de allmännyttiga bostadsföretagen. De boende skulle få möjlighet till ”långtgående inflytande över sin bostad och närmaste omgivning” och att ”utveckla sin egen välfärd”. (AB Framtiden Ägardokument 1994).För att säkerställa ett enhetligt reellt hyresgästinflytande skulle individuella fonder inrättas för enskilda lägenheter och områdesfonder för gemensamma angelägenheter.

En ny skattelagstiftning med skatt på fonderade medel medförde dock en oacceptabel kostnadsbelastning som kullkastade idén. Handlingsprogram för hur de boendes inflytande beträffande ”underhåll, standard, reparation, drift och skötsel” skulle istället utvecklas inom de enskilda företagen.

Hur har organisation och förhållningssätt ändrats? Den största förändringen som är relaterade till hyresgästinflytandet har genomförts inom bostadsföretagen där ett genomslag gjorts beträffande organisation och personal. Organisationerna har successivt förenklats och avpassats för att kunna tillgodose hyresgäster krav och intressen.

De mest avgörande enskilda förändringarna är dock att den förvaltningspersonal som tidigare var underordnad nu är dominerande inom företagen och att dessa olika kategorier av ”värdar” nu har hyresgästinflytande som en självklar arbetsuppgift. Särskilt betydelsefullt är att denna personalgrupp under tioårsperioden radikalt ändrat inställning till hyresgästinflytande. Från att i sitt arbete ha varit tveksamma eller avvisande till inflytandet är de allra flesta idag positivt inställda eller entusiastiska till ett utvecklat samarbete med sina hyresgäster. Arbetssituationen och yttre omständigheter är sedan faktorer som kan påverka deras möjligheter att fullt ut realisera en sådan inställning och känna tillfredsställelse med sina insatser.

I andra delar kvarstår emellertid fortfarande åtskilliga hinder. Även om de ekonomiska villkoren nu är gynnsamma för företagen och de ekonomiskt administrativa förutsättningarna föreligger saknas i de flesta områden möjlighet att samråda om områdesbudgetar.

Hyresgästinflytande utövas på många nivåer och i skilda former. Här är intressefokus bostaden, det lilla grannskapet och bostadsområdet – det lokala inflytandet. I den egna bostaden är det individuellt. I övrigt förutsätter det samfält agerande och är då kollektivt inflytande.
Föreställer man sig det lokala inflytandet i förenklad pusselform domineras det av ett antal större bitar där några bildar ett individuellt fält och övriga ett kollektivt fält. Det senare består av självförvaltning som innebär att boende tagit över vissa förvaltnings- och skötseluppgifter. En annan bit utgörs av konventionellt boinflytande som är knutet till hyresgästföreningar.

Inflytande vid ombyggnad och förnyelse är en tredje som innefattar processer som Poseidons omgestaltning av Övre Lövgärdet, Bostadsbolagets förnyelse av Rannebergen och Familjebostäders utveckling av Bergsjön. Inflytande i samband med återskapande av stadsdelar omfattar ett rekonstruktionsarbete där såväl bostäder och arbetsplatser som sociala förhållanden och miljö är bärande inslag. Gårdsten och Hjällbo är här iögonenfallande genom att särskilda bolag – Gårdstensbostäder och HjällboBostaden – bildats och unika arenor som Hjällboforum och Gårdstensbostäders respektive HjällboBostadens styrelser. Men här innefattas också de flesta övriga inflytandeformer.

Vad har då hänt med hyresgästernas aktivitet och inflytande?
I de områdesprocesser jag stiftat bekantskap med är de nämnda grundvillkoren acceptabelt tillgodosedda och de uppvisar också en kontinuitet över avsevärd tid. Det leder dock aldrig till att större mängder av människor engagerar sig. Vanligtvis uppgår antalet aktiva till 5-10% av antalet hushåll. På sin höjd kan av 30-40% hyresgäster känna sig attraherade av något arrangemang. Vid speciella tillfällen kan fler delta. I de allra flesta områden är detta nog för att inleda, utveckla och upprätthålla verksamheter. Framförallt verkar det emellertid vara tillräckligt för att uppnå vissa eftersträvansvärda resultat och effekter som såväl aktiva, övriga boende och företaget uppfattar och har glädje av.

Samtidigt går verksamheter och engagemang alltid i vågor. Under en period har antalet föreningsaktiva allmänt sett sjunkit. Lokala hyresgästföreningarna har blivit färre och därmed antalet förtroendevalda i styrelserna. Samtidigt har nya aktiviteter och alternativa former som gårdsföreningar medfört att också att personer som tidigare inte deltagit nu engagerat sig. Min bedömning är att totala antalet aktiva ökat betydligt under tioårsperioden och att den främsta anledningen är breddningen av de kollektiva inflytandeformerna.

Den vanligaste formen av kollektiv inflytande sker i samarbete mellan lokala hyresgästföreningar och med områdespersonalen. I mitten av 1990-talet fanns det uppskattningsvis 150 lokala hyresgästföreningar (LH) inom det tre allmännyttiga bostadsföretagen i Göteborg. Tio år senare uppgår de till hundratalet fördelade på ett trettiotal vardera på de tre större företagen och tre respektive fyra inom Gårdstensbostäder och HjällboBostaden. Från en stadig tillväxt under en tjugoårsperiod har antalet reducerats senaste årtiondet. I uppbyggnad och funktioner är LH dock mycket olika, inte minst beroende på skiftande villkor. De varierar i storlek från några tiotal lägenheter till drygt tusentalet och i medlemsantal på motsvarande sätt. Den sociala sammansättningen bland förtroendevalda motsvarar väl könsfördelningen i hyresboendet, men ungdomar och framförallt personer med utländsk härkomst är starkt underrepresenterade. Svårigheten att attrahera hyresgäster med utomsvensk bakgrund, särskilt i svenskglesa områden, är ett generellt och allvarligt problem.

LH-verksamheten har stor spännvidd, med högst varierande aktivitetsnivå. En mindre grupp saknar ett fungerande boinflytande, huvuddelen bedriver någon form av kontinuerligt boinflytande och en dialog i samrådsform med bovärd, husvärd, eller kvartersvärd. Runt en fjärdedel av LH har en mycket omfattande verksamhet med olika former av inflytande och speciella projekt. I dessa är olika kategorier av boende representerade och engagerade.

Två förhållanden har varit särskilt framträdande under perioden. Hyran har i stort sett för samtliga hyresboende varit undandragen lokal påverkan och få insatser har gjorts för att öppna sådana möjligheter. Hyresgästmajoriteten i Gårdstensbostäders och HjällboBostadens styrelser är en. Allmänt sett har möjligheterna att lokalt påverka hyresnivån dock inte ändrats. Förhandlingssystemet är i allt väsentligt detsamma och hyresgästföreningen organiserar sitt förhandlingsarbete på likartat sätt. De områdeskostnader som kunnat påverkas av hyresgäster har varit marginella.

Hyresnivån i Göteborg har samtidigt genomgått det största relativa förändringen på flera decennier. Allmännyttan har en starkare ställning på bostadsmarknaden i Göteborg än på många andra orter i landet. Tillsammans med den hyresledande rollen innebär det att AB Framtidens och de enskilda bostadsföretagens inriktning och agerande i hyresfrågan har särskilt stor betydelse.

Det var därför av stor vikt när koncernens VD 1997 frankt deklarerade: ”Vi har i många år haft landets högsta hyror – ett förhållande vi måste ändra på!” Därefter har hyran sänkts i förhållande till andra jämförbara orter. Sedan 1999 ligger den reala hyresnivån för allmännyttan i Göteborg under nivån i Stockholm och Malmö. Hyresutvecklingen under perioden har således varit förhållandevis gynnsam. Frågan om i vilken utsträckning hyran skall kunna påverkas lokalt är emellertid ännu bara svagt artikulerad.

Alla erfarenheter och utvärderingsresultat pekar också på att vidgade aktiviteter, fler aktiva och ökat samarbete med företagspersonal medför bättre sammanhållning, större gemenskap och ökad trivsel även om fler kontaktytor samtidigt ger upphov till något fler konflikter. Samarbetet tillför i många fall dessutom information och kunskap som underlättat områdespersonalens arbete. Sammantaget talar det för att förändringarna som helhet, även om de är måttliga och präglas av ojämnhet, bidrar till att det blir bättre att bo, leva och arbeta i områdena.

I vilken utsträckning hyresgästers inflytande också innebär god företagsekonomi är ännu inte kvantitativt dokumenterat. Svårigheten att uppskatta trygghet, trivsel och kvarboende i reda pengar är en komplikation. Aktörers erfarenheter och upplevelser av hyresgästers medverkan pekar dock på att det samlade utfallet i allra flesta fall vida överstiger investeringar och kostnader som är relaterade till verksamheten.

Sammanfattningsvis kan sägas att allmännyttan i Göteborg har formulerat lokalt hyresgästinflytande som strategisk fråga och inlett ett arbete som efter en trög upptakt kom igång på bred front och i många former. Vi har sett en förhållandevis stark utvecklingsprocess under delvis ogynnsamma betingelser. Den kraftiga lågkonjunkturen och allmännyttans ändrade villkor i början av 1990-talet gjorde det nödvändigt att rekonstruera den finansiella situationen. Fundamentala ekonomiska frågor fick prioriteras och handlingsutrymmet beträffande hyresgästinflytandet begränsas. Den konventionella beskattning som infördes blev avgörande för att det ursprungliga förslaget om fonder skrinlades.

Är då frågan om lägenhets- och områdesfonder överspelad? Med nuvarande beskattning är den inte aktuell som generell modell för hyresgästers inflytande på underhållet. Familjebostäder utreder förutsättningarna för sin fondmodell och Bostadsbolaget genomlyser för- och nackdelar med sin rabattmodell. I en utredning av framtida fastighetsunderhåll har Boverket föreslagit att fonderade underhållsmedel undandras beskattning (Boverket 2003). Om det realiseras tillkommer ett nytt villkor beträffande fonder för bostadsföretagen. Men det berör inte inflytandets kärnfråga – i vilken utsträckning hyresgästerna skall ha beslutanderätt över användningen av dessa fonder.

Utvecklingen kan genom nya betingelser och ansatser sägas ha nått fram till den grundläggande frågan – hur hyresgästerna på avgörande sätt skall kunna påverka utformning och underhåll av sina lägenheter och bostadsområden? Någon samlad bearbetning av den har dock inte kommit igång.

Hur de aktuella villkoren för hyresgästernas medbestämmande ser ut i nuläget är dock långt ifrån klart. Till dem hör hur hyresgästerna idag värderar inflytandet, kanske har de förändrats en del senaste årtiondet. Det borde ingå i underlaget för den fortsatta planeringen.

Alltså: Vad vill hyresgästerna? Vad vill de ha inflytande över? I vilka former och grader? Är kontroll kanske ett lika viktigt begrepp som medbestämmande? Till dem hör också områdespersonalens förutsättningar och förhållningssätt. Hur ser de på samarbetet? Vilka praktiska möjligheter och hinder gäller för dem? Till villkoren hör givetvis också en prövning av synsättet – ” lokalt inflytande”. Kanske är andra synsätt – som ”lokal samverkan” där boende och företagspersonal möts som likvärdiga parter – att föredra. I linje med Göteborgs kommuns och AB Framtidens strategiska styrning skulle en förstärkt kunskapsbildning kring sådana frågor kunna utgöra ett stöd för fortsatta utvecklingsarbeten inom de enskilda företagen.

▪ Jan-Erik Lind

Jan-Erik Lind är sociolog och har medverkat i ett flertal forskningsprojekt om boendets olika villkor.

Taggar
Skänk ett bidrag till Alba!

swishGillar du denna artikel? Redaktionen arbetar gratis, men vi behöver stöd till driften. Ditt stöd skulle betyda mycket för oss. Swisha valfritt belopp till Tidskriften Alba.

Swisha till 1231666452

Mer information om Swish och Alba.nu

Dela den här artikeln: